《湛江市物業(yè)管理辦法》是一個具體的行政規(guī)章，主要用于指導和管理物業(yè)管理活動；而《湛江市物業(yè)管理條例》則是地方性法規(guī)，具有更高的法律效力和規(guī)范性。

《條例》的主要內(nèi)容

《條例》采用總分結(jié)構(gòu)的規(guī)范體系，共七章56條，分為總則、物業(yè)及其管理主體、物業(yè)管理服務、物業(yè)的使用與維護、監(jiān)督管理、法律責任、附則。

著重在黨建引領物業(yè)管理融入基層社會治理體系、健全業(yè)主自治組織架構(gòu)、強化物業(yè)服務監(jiān)督和管理、擴大物業(yè)管理覆蓋范圍、拓展物業(yè)管理領域等方面進行創(chuàng)新突破。

第一章 總則

第一條【立法目的】為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務人的合法權(quán)益，營造和諧宜居的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條【適用范圍】本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本條例。

農(nóng)村集體所有土地上住宅小區(qū)的物業(yè)管理可以參照本條例執(zhí)行。

第三條【黨建引領住宅小區(qū)治理體系】本市物業(yè)管理納入基層社會治理體系，堅持黨建引領、政府指導、業(yè)主自治、屬地管理、協(xié)商共建、科技支撐的工作原則，建立基層黨組織領導下多方主體共同參與的住宅小區(qū)治理體系。推進物業(yè)行業(yè)、物業(yè)服務人、業(yè)主委員會黨組織建設，發(fā)揮黨建引領作用。

第四條【物業(yè)服務市場規(guī)則】本市物業(yè)管理相關主體應當遵循權(quán)責一致、質(zhì)價相符、公平公開、誠實信用等物業(yè)服務市場規(guī)則，并依法保護業(yè)主和物業(yè)使用人的隱私和個人信息。

第五條【政府規(guī)劃、激勵和保障機制】市、縣（市、區(qū)）人民政府（管理委員會）應當將物業(yè)管理工作納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和城市治理工作體系，鼓勵采用新技術(shù)、新方法、新手段，提高物業(yè)管理水平和服務質(zhì)量。完善扶持、激勵政策和措施，建立資金投入與保障機制，鼓勵有條件的物業(yè)服務人向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀、快遞收發(fā)等領域延伸。

第六條【政府部門職責】市、縣（市、區(qū)）人民政府（管理委員會）住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責制定物業(yè)管理相關政策、規(guī)范并組織實施，對物業(yè)管理活動實施指導和監(jiān)督。

市發(fā)展改革、公安、民政、自然資源、生態(tài)環(huán)境、水務、應急管理、消防救援、衛(wèi)生健康、市場監(jiān)督管理、城市管理和綜合執(zhí)法、人防等相關主管部門，按照各自職責，負責物業(yè)管理相關監(jiān)督管理工作。

市、縣（市、區(qū)）人民政府（管理委員會）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處依托城市綜合管理服務平臺，建立群眾反映物業(yè)管理問題屬地受理、職能部門主辦處置的協(xié)同共治機制。

第七條【多元調(diào)解聯(lián)動工作體系】市、縣（市、區(qū)）人民政府（管理委員會）住房城鄉(xiāng)建設主管部門、司法行政部門共同承擔對屬地物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作的指導職責，與綜治組織、人民法院協(xié)同推動屬地建立人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解聯(lián)動工作體系，化解物業(yè)管理糾紛。

第二章 物業(yè)及其管理主體

第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域和共有物業(yè)

第八條【物業(yè)管理區(qū)域的劃分】建設項目內(nèi)已按規(guī)劃分割成兩個以上自然院落或者相對封閉區(qū)域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任的情況下，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

同一建設項目內(nèi)包含住宅和非住宅等不同物業(yè)類型，具有獨立的配套設施設備并能夠獨立管理的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

分期開發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備和相關場地共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設施設備和相關場地能夠分割、獨立使用的，或者被道路、河道等分割為兩個以上自然區(qū)域且能夠明確共用設施設備管理、維護責任的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第九條【建成居住區(qū)物業(yè)管理區(qū)域劃定】舊城區(qū)、城中村等沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當在征求相關業(yè)主意見后，結(jié)合城市管理和物業(yè)管理實際需要確定物業(yè)管理區(qū)域，并向縣（市、區(qū)）人民政府（管理委員會）住房城鄉(xiāng)建設主管部門備案。

第十條【物業(yè)管理區(qū)域的調(diào)整】需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由縣（市、區(qū)）人民政府（管理委員會）住房城鄉(xiāng)建設主管部門會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處征求相關業(yè)主意見，考慮居民委員會的布局、物業(yè)建設項目規(guī)劃用地范圍、建筑物規(guī)模、物業(yè)的共用設施設備等因素后調(diào)整。

第十一條【共有資金】下列資金屬于業(yè)主共有，應當納入業(yè)主共有資金賬戶進行管理：

（一）利用共有部分經(jīng)營產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

（二）管理規(guī)約明確約定或者業(yè)主共同決定由全體業(yè)主共同分攤交納的費用；

（三）業(yè)主共同決定實行自行管理，按照自行管理方案分攤交納的管理費；

（四）共有部分被依法征收、征用的補償費；

（五）共有資金產(chǎn)生的孳息；

（六）其他合法共有收入。

第十二條【共有資金賬戶】業(yè)主大會成立前，業(yè)主共有資金由物業(yè)服務人開設業(yè)主共有資金專門賬戶，代為單獨列賬管理，并應每年定期不少于一次將共有資金使用、管理情況向全體業(yè)主公布，不得挪用、侵占。

業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當持備案回執(zhí)向銀行等金融機構(gòu)申請以業(yè)主大會名義開立共有資金賬戶，金融機構(gòu)應當協(xié)助辦理。物業(yè)服務人應當在共有資金賬戶開立后十五日內(nèi)向業(yè)主委員會移交代為管理的業(yè)主共有資金及賬目明細等相關資料。

建筑物及其附屬設施的維修資金歸業(yè)主共有，按照相關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定實行專戶管理。

第二節(jié) 業(yè)主大會

第十三條【業(yè)主大會成立申請】一個物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主設立一個業(yè)主大會。業(yè)主可以依法自主聯(lián)名書面申請成立業(yè)主大會，居民委員會也可以組織符合條件的物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主依法提出成立業(yè)主大會的申請。

第十四條【成立業(yè)主大會籌備組】鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當在接到成立業(yè)主大會書面申請后對提出申請的業(yè)主身份和申請進行核實。對符合業(yè)主大會成立條件的，應當自收到申請之日起三十日內(nèi)會同物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府（管理委員會）住房城鄉(xiāng)建設主管部門，指導、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組。不符合業(yè)主大會成立條件的，應當書面告知理由，并給予指導和協(xié)助。

縣（市、區(qū)）人民政府（管理委員會）住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)組織業(yè)主代表、建設單位、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、社區(qū)黨組織、居民委員會代表召開首次籌備組會議，成立籌備組。建設單位經(jīng)通知未派員參加的，不影響籌備組成立。

籌備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主推薦、自薦或者居民委員會推薦產(chǎn)生，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處依公平原則確定；業(yè)主代表資格應當參照適用有關業(yè)主委員會委員候選人資格的規(guī)定。

籌備組成立七日內(nèi)，籌備組組長應當將籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式、簡歷等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和物業(yè)管理信息平臺公示。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，應當在公示期內(nèi)書面提出，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當在首次業(yè)主大會會議召開前研究處理并作出答復。

第十五條【籌備首次業(yè)主大會會議】業(yè)主大會籌備組應當依法履行職責，自成立之日起六個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，不得以籌備組名義從事與業(yè)主大會籌備無關的活動。

業(yè)主大會籌備組就籌備工作作出的決定應當經(jīng)籌備組成員充分討論，并經(jīng)籌備組成員過半數(shù)同意。無法達成一致意見的，由籌備組組長作出決定。業(yè)主對通知或者公告內(nèi)容有異議的，應當書面提出，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開之前研究處理并作出答復。

業(yè)主大會籌備組未能在六個月內(nèi)召開首次業(yè)主大會會議的，自行解散。期限屆滿十五日前，業(yè)主大會籌備組可以向轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處申請延長業(yè)主大會籌備組工作期限，經(jīng)轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處同意，可以延期六十日。

第十六條【業(yè)主資料的提供】建設單位和物業(yè)服務人應當在接到業(yè)主大會籌備組通知之日起十日內(nèi)，依法向業(yè)主大會籌備組提供包含全部業(yè)主名稱、位置、專有部分面積和聯(lián)系方式等業(yè)主大會成立必要信息的業(yè)主清冊，不得隱匿、篡改、偽造，不得以任何理由阻撓業(yè)主大會籌備組的正常工作。

因建設單位注銷或有關單位不配合提供業(yè)主清冊等文件資料的，經(jīng)業(yè)主大會籌備組申請，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當依法無償提供。?

業(yè)主大會籌備組應當對業(yè)主資料保密，不得將業(yè)主資料用于與業(yè)主大會籌備無關的活動，不得泄露業(yè)主信息。業(yè)主大會籌備組解散時，應當將業(yè)主資料移交鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處妥善保存。

第十七條【業(yè)主決定事項】除法律法規(guī)明確規(guī)定的業(yè)主共同決定事項外，以下有關共有和共同管理權(quán)利的事項也由業(yè)主共同決定：

（一）確定或者調(diào)整物業(yè)服務方式、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式和服務價格；

（二）選聘、解聘物業(yè)服務人或者不再接受事實服務；

（三）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決議相抵觸的決定；

（四）業(yè)主共有資金的使用。

業(yè)主委員會應當就業(yè)主共同決定事項向業(yè)主大會提出討論方案。

第十八條【業(yè)主大會表決方式】業(yè)主大會會議可以采用書面形式或者電子投票的方式表決。采用電子投票方式的，應當在市人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門建立的物業(yè)管理信息平臺進行。

業(yè)主可以自行投票，也可以書面委托近親屬、其他業(yè)主或者物業(yè)使用人代為投票。參照《村民委員會選舉規(guī)程》的規(guī)定，每一受托人接受委托的數(shù)量不得超過三人，受托人不得轉(zhuǎn)委托他人。

業(yè)主委員會應當在投票結(jié)束后十日內(nèi)公示投票結(jié)果。業(yè)主委員會應當妥善保管選票、表決票和委托書，保管期限不少于五年。采用電子投票的，電子投票系統(tǒng)應當保存業(yè)主投票結(jié)果不少于五年。

第十九條【業(yè)主小組】同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。

業(yè)主小組應當履行下列職責：

（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達本小組業(yè)主的意愿，如涉及投票，則須另行取得業(yè)主的授權(quán)；

（二）決定本幢、單元、樓層范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造；

（三）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項。

業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組推選的一名業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責時不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主小組履行職責的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。

第三節(jié) 業(yè)主委員會

第二十條【業(yè)主委員會委員候選人的產(chǎn)生】業(yè)主委員會委員候選人通過下列方式產(chǎn)生：

（一）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦；

（二）社區(qū)黨組織推薦；

（三）居民委員會推薦。

籌備組依法確定候選人名單，并將候選人名單報社區(qū)黨組織征求意見。

第二十一條【業(yè)主委員會備案】業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府（管理委員會）住房城鄉(xiāng)建設主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處遞交備案申請材料。

縣（市、區(qū)）人民政府（管理委員會）住房城鄉(xiāng)建設主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當自接到備案申請材料之日起五個工作日內(nèi)完成備案申請材料真實性、規(guī)范性的核查工作。符合法定條件的，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府（管理委員會）住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當在五個工作日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。不符合條件的，應當書面告知理由，并給予指導和協(xié)助。

業(yè)主委員會可以持備案回執(zhí)和業(yè)主委員會負責人或者臨時負責人身份證向公安機關申請刻制業(yè)主委員會印章。

第二十二條【業(yè)主委員會委員的禁止行為】業(yè)主委員會委員違反相關規(guī)定，實施侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的，經(jīng)業(yè)主委員會會議決定中止其委員職務，并提請業(yè)主大會會議決定罷免其委員資格。

業(yè)主委員會未提請業(yè)主大會罷免其委員資格的，物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處調(diào)查核實后，應當責令該委員暫停履行職責，由業(yè)主大會決定終止其委員資格。

業(yè)主委員會委員職務的中止或者暫停，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。

第四節(jié) 物業(yè)管理委員會

第二十三條【物業(yè)管理委員會的組建】物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組建物業(yè)管理委員會：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件；

（二）具備成立業(yè)主大會條件，但是未能自行成立，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織仍未能成立的；

（三）未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會未完成換屆選舉，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織仍未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者新一屆業(yè)主委員會的。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當就物業(yè)管理區(qū)域擬組建物業(yè)管理委員會事項在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公告，公告期不少于七日。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，應當書面提出，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當研究處理并作出書面答復。

物業(yè)管理委員會可以持鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處出具的成立證明，向公安機關申請刻制物業(yè)管理委員會印章。

第二十四條【物業(yè)管理委員會組成】物業(yè)管理委員會由居民委員會代表、業(yè)主代表等五至十一人單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會委員人數(shù)的二分之一。

業(yè)主代表人選應當符合法律法規(guī)關于業(yè)主委員會委員條件的規(guī)定，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處通過聽取業(yè)主意見、召開座談會等方式，在自愿參加的業(yè)主中推薦產(chǎn)生。鼓勵和支持黨員業(yè)主成為物業(yè)管理委員會的成員。

物業(yè)管理委員會主任由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處從居民委員會代表中指定。物業(yè)管理委員會副主任由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處從業(yè)主代表中指定。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當將物業(yè)管理委員會成員的名單、簡歷等基本情況向全體業(yè)主公示，公示期不少于十五日。業(yè)主有異議的，應當書面提出，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處研究處理并作出書面答復。

第二十五條【物業(yè)管理委員會職責】物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu)，應當依法推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

成立業(yè)主大會但是尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會組織業(yè)主大會共同決定有關共有和共同管理權(quán)利的重大物業(yè)管理事項，并組織執(zhí)行業(yè)主大會的決定。

未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會組織業(yè)主履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責。

第二十六條【物業(yè)管理委員會會議】物業(yè)管理委員會會議分為定期會議和臨時會議；定期會議每三個月召開一次；經(jīng)物業(yè)管理委員會主任或者物業(yè)管理委員會委員三分之一以上委員提議，應當召開物業(yè)管理委員會臨時會議。

物業(yè)管理委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集和主持。

物業(yè)管理委員會會議應當有過半數(shù)委員且過半數(shù)業(yè)主代表委員參加，業(yè)主代表委員不能委托代理人參加會議。

物業(yè)管理委員會決定應當經(jīng)全體委員過半數(shù)同意并簽字確認；會議結(jié)束后七日內(nèi)，物業(yè)管理委員會應當將會議情況以及確定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和物業(yè)管理信息平臺公示十個工作日。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，應當書面提出，物業(yè)管理委員會應當研究處理并作出書面答復。

第二十七條【物業(yè)管理委員會任期和成員更換】物業(yè)管理委員會的任期一般不超過二年；期滿仍未推動成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處重新組建物業(yè)管理委員會。

物業(yè)管理委員會成員有下列情形之一的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當按照本條例第二十四條的規(guī)定，更換物業(yè)管理委員會成員人選：

（一）業(yè)主代表不符合業(yè)主委員會委員條件，或者有違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約規(guī)定的行為；

（二）業(yè)主代表以書面形式向物業(yè)管理委員會提出辭職申請；?

（三）居民委員會代表因工作變動或者其他原因不能履行職責，或不遵守法律法規(guī)，侵犯業(yè)主共同利益；

（四）因健康等原因無法履行職責且未提出辭職的；

（五）一年內(nèi)累計缺席物業(yè)管理委員會會議總次數(shù)一半以上。

第二十八條【物業(yè)管理委員會解散】已經(jīng)成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并依照規(guī)定備案的，或者因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業(yè)管理委員會無存在必要的，或者經(jīng)物業(yè)管理委員會會議充分討論并決定解散的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當在三十日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和物業(yè)管理信息平臺公示。

第三章 物業(yè)管理服務

第二十九條【物業(yè)服務基本規(guī)范】一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)服務人統(tǒng)一提供物業(yè)服務，但是業(yè)主自行管理的除外。

物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同的約定和法律法規(guī)的規(guī)定提供物業(yè)服務，并且遵守下列服務規(guī)范：

（一）提供物業(yè)服務符合國家和本省、市規(guī)定的標準、規(guī)范；

（二）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；

（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，及時處理業(yè)主投訴；

（四）對違法建設、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防通道、噪音擾民等行為及時勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告行政執(zhí)法機關；

（五）發(fā)現(xiàn)有安全風險隱患的，及時設置警示標志，采取措施排除隱患或者向相關單位報告；

（六）對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為及時勸阻、制止，并報告業(yè)主委員會；

（七）積極配合業(yè)主和相關單位做好供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視、新能源充電樁等相關設施設備的安裝、維修、養(yǎng)護和改造工作；

（八）建立并及時更新日常管理檔案及共有部分的資料檔案。

第三十條【物業(yè)服務禁止規(guī)范】物業(yè)服務人及其工作人員不得有下列行為：

（一）騙取、挪用或者侵占建筑物及其附屬設施的維修資金或者業(yè)主其他共有資金；

（二）擅自改變業(yè)主共有部分用途；

（三）擅自決定占用、挖掘業(yè)主共有道路、場地；

（四）擅自利用業(yè)主共有部分進行經(jīng)營；

（五）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務無關的活動；

（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他侵害業(yè)主權(quán)益的行為。

第三十一條【物業(yè)承接】建設單位應當將物業(yè)服務用房、物業(yè)共用部位、共用設施設備管理權(quán)移交物業(yè)服務人，并簽訂書面交接記錄。同時將符合規(guī)定的全部物業(yè)承接查驗資料形成電子版（或者影印件），向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處提供備份。

未完成查驗的，物業(yè)服務人不得承接。物業(yè)已投入使用，物業(yè)管理必需的資料未移交的，應當移交；資料不全的，建設單位應當在縣（市、區(qū)）人民政府（管理委員會）住房城鄉(xiāng)建設主管部門規(guī)定的期限內(nèi)補齊；逾期未補齊的，建設單位應當負責相應竣工圖紙等資料的制作，費用由其承擔。

第三十二條【移交和退出】除合同另有約定外，原物業(yè)服務人應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、部分物業(yè)權(quán)屬存在爭議或者對業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及行政主管部門的決定有異議等任何理由拒絕退出，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務人進場服務。

原物業(yè)服務人應當在退出物業(yè)管理區(qū)域前三十日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置和物業(yè)管理信息平臺公示，并向業(yè)主委員會移交相關資料和財物，沒有業(yè)主委員會的，應當移交決定自行管理的業(yè)主或者經(jīng)業(yè)主決議指定的人。

原物業(yè)服務人應當配合新物業(yè)服務人做好交接工作，新物業(yè)服務人不得強行接管物業(yè)。

第三十三條【拒絕移交退出的救濟】原物業(yè)服務人未在約定或者規(guī)定期限內(nèi)辦理交接并退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會或者居民委員會可以向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、縣（市、區(qū)）人民政府（管理委員會）住房城鄉(xiāng)建設主管部門報告，并向轄區(qū)內(nèi)公安機關請求協(xié)助；或者依法向人民法院提起訴訟，要求原物業(yè)服務人辦理交接并退出物業(yè)管理區(qū)域。

第三十四條【物業(yè)服務信息公開】物業(yè)服務人應當在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指導監(jiān)督下，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置設立物業(yè)服務信息監(jiān)督公示欄，同時通過物業(yè)管理信息平臺，公示下列信息：

（一）物業(yè)服務人營業(yè)執(zhí)照、項目負責人基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話；

（二）物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）電梯、消防、監(jiān)控安防、電力、二次供水等專業(yè)設施設備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置措施等；

（四）自行招用保安員的單位備案回執(zhí)、保安員花名冊及持保安員證等情況；

（五）物業(yè)費收支情況、按照物業(yè)服務合同約定應當公布的物業(yè)費年度預決算情況；

（六）住宅專項維修資金的籌集、使用情況；

（七）共用場地、共用設施設備產(chǎn)生水電用量、單價、金額和費用分攤情況；

（八）由物業(yè)服務人經(jīng)營、管理的業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況，包括相關合同等；

（九）其他依照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同、管理規(guī)約約定應當公布的信息。

前款第一項至第四項信息應當長期公示并及時更新；第五項至第八項信息應當每年至少公示一次，公示時間不得少于六十日。

物業(yè)服務人開展家政、養(yǎng)老等服務業(yè)務也應當對外公示，按雙方約定價格收取服務費用。物業(yè)服務人不得收取公示收費項目以外的費用。

業(yè)主有權(quán)查閱、復制本條第一款各項公示資料，物業(yè)服務人應當予以配合，復制費用由查閱人承擔。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務人應當予以書面答復。

第三十五條【應急預案和應急措施】物業(yè)服務人應當根據(jù)住宅物業(yè)特點，對可能發(fā)生的自然災害、疫情、火災、水患、爆炸、高空墜物、嚴重設備事故等各類突發(fā)事件制定相應的應急預案。按照應急預案，落實應急指揮體系、應急救援隊伍、應急物資及裝備，建立應急物資、裝備的配備及其使用檔案，并對應急物資、裝備進行定期檢測和維護，使其處于適用狀態(tài)。突發(fā)事件發(fā)生時，啟動應急預案，迅速展開應急處置工作。

第三十六條【生活服務】符合條件的物業(yè)服務人可以根據(jù)業(yè)主委托開展養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康等定制化和個性化特約服務，服務報酬由業(yè)主和物業(yè)服務人協(xié)商確定。

第三十七條【業(yè)主自行管理】業(yè)主自行管理本物業(yè)管理區(qū)域的，自行管理的執(zhí)行機構(gòu)、管理方案、收費標準、管理期限等應當經(jīng)業(yè)主大會表決同意。業(yè)主委員會應當自業(yè)主大會決定自行管理之日起三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。備案時應當提交業(yè)主大會表決結(jié)果、業(yè)主大會決定和自行管理方案。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當參考本條例的相關規(guī)定，組織全體業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，并接受鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和相關行政管理部門的指導和監(jiān)督。

業(yè)主委員會應當在業(yè)主自行管理期限屆滿前，組織召開業(yè)主大會會議，對是否繼續(xù)業(yè)主自行管理進行表決。

第四章 物業(yè)的使用與維護

第三十八條【建設單位的保修】建設單位應當依法承擔物業(yè)的保修責任，建立健全質(zhì)量保修期內(nèi)新建物業(yè)售后維修服務體系，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)和物業(yè)管理信息平臺公示維保單位的名稱、維保聯(lián)系人和維保電話，處理建設遺留問題和接受業(yè)主報修。

第三十九條【保修期滿的維修改造費用】物業(yè)保修期滿后，共有部分的維修、更新、改造所需費用，有約定按照約定；沒有約定或者約定不明確的，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照專有部分面積所占比例分攤，可以按照規(guī)定在維修資金中列支，也可以從小區(qū)公共收益中列支。

經(jīng)業(yè)主共同決定，可以使用業(yè)主共有資金購買物業(yè)共有部分維修等保險服務。

第四十條【應急使用專項維修資金】建筑物及其附屬設施發(fā)生危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況時，物業(yè)服務人應當立即采取應急處置措施。經(jīng)有關部門、專業(yè)機構(gòu)評估、認定，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，物業(yè)服務人、業(yè)主委員會應當及時書面報告相關人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門，并立即進行搶修。

業(yè)主大會可以根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，通過議事規(guī)則和管理規(guī)約約定，授權(quán)業(yè)主委員會行使一定額度內(nèi)業(yè)主共有部分經(jīng)營收益、住宅專項維修資金使用決策的權(quán)力。保修期滿需要使用專項維修資金立即進行應急維修和更新改造的，應當符合業(yè)主大會的授權(quán)。

第四十一條【裝修管理】業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)，應當與物業(yè)服務人簽訂裝飾裝修服務協(xié)議，對裝飾裝修工程實施內(nèi)容、實施期限、施工時間、垃圾清運處置、設施設備安裝要求、違約責任等事項進行約定。物業(yè)服務人不得強迫業(yè)主、物業(yè)使用人接受特定對象的有償服務。

物業(yè)服務人應當加強對裝飾裝修活動的巡查和監(jiān)督。對未簽訂裝飾裝修服務協(xié)議進行裝修，或者違反法律法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約和裝飾裝修服務協(xié)議的行為，物業(yè)服務人應當及時制止；對已造成事實后果或者拒不改正的違法違規(guī)裝修行為，物業(yè)服務人應當及時報告有關部門依法處理。

第四十二條【車輛消防管理】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛不得占用、堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)使用電動自行車、電動輕便摩托車、電動摩托車的，應當遵守法律法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約約定，不得在公共門廳、疏散走道、安全出口、樓梯間以及不符合消防安全條件的室內(nèi)場所停放或者充電。禁止攜帶電動自行車、電動輕便摩托車、電動摩托車及其電池進入電梯轎廂。

第五章 監(jiān)督管理

第四十三條【物業(yè)管理信息平臺】市住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當建設物業(yè)管理信息平臺，實現(xiàn)電子投票、信息查詢、服務質(zhì)量評價、信用監(jiān)管、投訴舉報等功能。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)與市住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當建立業(yè)主清冊等相關信息的共享機制，及時將相關信息共享。錄入物業(yè)管理信息平臺的業(yè)主信息應當與其不動產(chǎn)登記信息一致。

第四十四條【物業(yè)承接查驗監(jiān)督管理】縣（市、區(qū)）人民政府（管理委員會）住房城鄉(xiāng)建設主管部門指導、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)建設單位與前期物業(yè)服務人開展物業(yè)承接查驗，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以依法參加轄區(qū)內(nèi)物業(yè)承接查驗。

物業(yè)服務人申請物業(yè)承接查驗備案，報送資料不齊全或不符合規(guī)定的，縣（市、區(qū)）人民政府（管理委員會）住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當責令物業(yè)服務人限期補正。報送資料齊全且符合規(guī)定的，縣（市、區(qū)）人民政府（管理委員會）住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當予以備案并將備案意見抄送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當監(jiān)督建設單位和物業(yè)服務人公示物業(yè)承接查驗結(jié)果，監(jiān)督物業(yè)服務人向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。

第四十五條【物業(yè)服務標準化建設】市人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門規(guī)定并公布物業(yè)服務清單，明確物業(yè)服務內(nèi)容和標準，指導和監(jiān)督物業(yè)行業(yè)協(xié)會編制物業(yè)服務標準和物業(yè)管理服務規(guī)范。

縣（市、區(qū)）人民政府（管理委員會）住房城鄉(xiāng)建設主管部門指導、監(jiān)督物業(yè)服務人依照本市規(guī)定的標準、規(guī)范履行物業(yè)服務職責。

第四十六條【物業(yè)服務評估】市、縣（市、區(qū)）人民政府（管理委員會）住房城鄉(xiāng)建設主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居民委員會可以根據(jù)物業(yè)服務標準和社區(qū)治理要求，委托專業(yè)評估機構(gòu)對物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務標準和費用測算、專項維修資金使用方案、物業(yè)服務質(zhì)量和物業(yè)服務人參與社區(qū)治理等情況進行評估。

第四十七條【物業(yè)服務價格形成機制】實行政府指導價的物業(yè)服務價格，由市、縣（市）人民政府（管理委員會）價格主管部門按照定價權(quán)限會同同級人民政府（管理委員會）住房城鄉(xiāng)建設主管部門根據(jù)不同類型及服務內(nèi)容，定期規(guī)定并公布相應的基準價及其浮動幅度。

物業(yè)行業(yè)協(xié)會應當在市人民政府價格和住房城鄉(xiāng)建設主管部門指導下，監(jiān)測并定期公布物業(yè)服務成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務人協(xié)商物業(yè)費時參考。

第四十八條【物業(yè)服務行業(yè)信用監(jiān)管】市人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當依據(jù)社會信用管理的有關規(guī)定，建立物業(yè)服務人信用等級評價體系，將違反本條例物業(yè)管理服務禁止規(guī)范的行為納入評價范圍，并向社會公布物業(yè)管理服務信用信息評價結(jié)果。信用評價結(jié)果可以作為建設單位和業(yè)主大會選聘物業(yè)服務人、調(diào)整物業(yè)服務收費標準的參考。

縣（市、區(qū)）人民政府（管理委員會）住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理服務信用信息的采集、評價等工作，建立物業(yè)管理信用檔案，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當予以協(xié)助配合。

第四十九條【鎮(zhèn)街屬地管理責任】鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當將物業(yè)管理納入社區(qū)治理工作，依法履行下列職責：

（一）組織、指導、協(xié)調(diào)、監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會的設立和業(yè)主委員會選舉、換屆，根據(jù)需要組建物業(yè)管理委員會，并指導、監(jiān)督業(yè)主組織規(guī)范化運行；

（二）指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人依法履行職責；

（三）建立物業(yè)管理各方主體共同參與的議事協(xié)調(diào)機制和糾紛投訴調(diào)解機制，協(xié)調(diào)社區(qū)建設與物業(yè)管理的關系；

（四）引導居民協(xié)商確定無物業(yè)管理住宅小區(qū)的托管、代管或者自管工作；

（五）縣（市、區(qū)）人民政府（管理委員會）交辦的其他物業(yè)管理指導監(jiān)督工作。

社區(qū)居民委員會協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處做好物業(yè)管理具體工作，有權(quán)就業(yè)主反映的物業(yè)管理事項向業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行詢問，引導業(yè)主自治組織規(guī)范運作；指導、監(jiān)督物業(yè)服務人依法履行義務；調(diào)解物業(yè)管理糾紛等。

第六章 法律責任

第五十條【一般規(guī)定】業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務人、建設單位等違反本條例規(guī)定的行為，法律法規(guī)已有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

本條例規(guī)定的行政處罰，實施相對集中城市管理行政執(zhí)法的，依法由城市管理綜合執(zhí)法部門負責實施。根據(jù)規(guī)定調(diào)整由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處實施的，依照其規(guī)定。

第五十一條【建設單位協(xié)助業(yè)主大會籌備的法律責任】建設單位有下列情形之一的，由物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正；逾期未改正的，可以處五萬元以下罰款：

（一）已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十，未向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處報告并在物業(yè)管理區(qū)域公告的；

（二）未按照本條例第十六條第一款規(guī)定向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊等文件資料的。

第五十二條【不履行承接查驗義務、不移交資料責任】建設單位、物業(yè)服務人未履行承接查驗義務的，由物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。

建設單位和物業(yè)服務人違反規(guī)定，不移交有關資料的，由市、縣（市、區(qū)）人民政府（管理委員會）住房城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)服務人予以通報，處一萬元以上十萬元以下的罰款。

第五十三條【物業(yè)服務人的退出責任】物業(yè)服務合同依法解除或者終止后，原物業(yè)服務人違反本條例第三十二條的規(guī)定，無正當理由拒不退出物業(yè)管理區(qū)域并移交物業(yè)服務用房和有關資料的，由市、縣（市、區(qū)）人民政府（管理委員會）住房城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期退出并移交；逾期拒不履行的，處五萬元以上十五萬元以下的罰款。

第五十四條【物業(yè)服務人破壞財物的責任】物業(yè)服務人損毀或者破壞屬于全體業(yè)主的檔案資料、財物和共用設施設備的，由市、縣（市、區(qū)）人民政府（管理委員會）住房城鄉(xiāng)建設主管部門處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

第五十五條【消防責任】業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務人等違反本條例第四十二條第一款規(guī)定，由消防救援機構(gòu)責令改正，對單位處五千元以上五萬元以下罰款，對個人處警告或者五百元以下罰款。

業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務人等違反本條例第四十二條第二款規(guī)定，由消防救援機構(gòu)責令立即改正。拒不改正的，對單位處一千元以上五千元以下罰款，對個人處五百元以上一千元以下罰款。

第七章 附則

第五十六條【施行時間】本條例自202X年X月X日起施行。