以下是辦法全文：

第一條?

為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《廣東省物價(jià)局 廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理辦法》（粵價(jià)〔2010〕1號(hào)）、《廣東省發(fā)展改革委 廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知》（粵發(fā)改價(jià)格函〔2019〕2897號(hào)）、《湛江市物業(yè)管理辦法》（湛府規(guī)〔2024〕8號(hào)），結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

第三條?

本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。

第四條?

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

第五條

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)人支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)人享受或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)人，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

第六條

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。業(yè)主大會(huì)成立之前的普通住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫(kù)）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)（以下稱“前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)”）實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，別墅、業(yè)主大會(huì)成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫(kù)）及其他非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第七條

市發(fā)展改革部門會(huì)同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)不同類型及服務(wù)內(nèi)容制定市區(qū)（赤坎區(qū)、霞山區(qū)、麻章區(qū)、坡頭區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，下同）實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

雷州市、廉江市、吳川市、遂溪縣、徐聞縣發(fā)展改革部門會(huì)同同級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定當(dāng)?shù)貙?shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

前述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，按照規(guī)定的定價(jià)權(quán)限和程序適時(shí)調(diào)整。

第八條

普通住宅前期物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)至少包括綜合管理服務(wù)、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)等五項(xiàng)，市區(qū)具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)參見《湛江市市區(qū)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（附件1）。

第九條

市區(qū)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)按照下列程序確定：

普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由建設(shè)單位對(duì)照政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，選擇服務(wù)項(xiàng)目級(jí)別、服務(wù)內(nèi)容，確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依法通過(guò)招投標(biāo)或其他經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)的方式選聘物業(yè)服務(wù)人，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中按規(guī)定約定前述內(nèi)容。其中，前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不得超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)，下浮不限。

第十條

前期物業(yè)管理階段，在保持原服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不變的前提下，物業(yè)服務(wù)人自愿降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議確定新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

除前款規(guī)定外，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)人需要對(duì)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約由業(yè)主大會(huì)決議。業(yè)主大會(huì)未成立時(shí)，可經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決的專有部分面積過(guò)半數(shù)且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意或者由街道、社區(qū)指導(dǎo)調(diào)整。

第十一條

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人雙方協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第十二條

自有產(chǎn)權(quán)獨(dú)立車位（車庫(kù)）的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可按車位（車庫(kù)）的數(shù)量計(jì)收，也可按法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收。未確定產(chǎn)權(quán)面積的應(yīng)以有相關(guān)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)出具的測(cè)繪面積為準(zhǔn)。

第十三條

普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)算單位為每月每平方米建筑面積，建筑面積以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的，建筑面積暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，建筑面積暫按商品房買賣合同記載的建筑面積計(jì)算。在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記明確建筑面積后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)多退少補(bǔ)。

第十四條

物業(yè)服務(wù)區(qū)域共用水電費(fèi)用分?jǐn)傄?guī)定如下：

（一）住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)人辦公及生活等自用水、電，必須單獨(dú)設(shè)置計(jì)量表，其費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)人負(fù)擔(dān)，不得向業(yè)主分?jǐn)偂?/span>

（二）住宅小區(qū)停車場(chǎng)、綠化物養(yǎng)護(hù)、園林水池噴泉、值班室、保安亭以及小區(qū)喜慶活動(dòng)、宣傳、裝飾等用水用電，其費(fèi)用不得向業(yè)主分?jǐn)偂?/span>

（三）在住宅小區(qū)內(nèi)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的水、電費(fèi)用，由該項(xiàng)經(jīng)營(yíng)獲利列支，不得向業(yè)主分?jǐn)偂?/span>

（四）住宅大樓內(nèi)水泵、大堂、走廊、樓梯、電梯等公共設(shè)施設(shè)備的共用水、電費(fèi)用，應(yīng)單獨(dú)設(shè)置計(jì)量表，由本樓業(yè)主合理分?jǐn)?。物業(yè)服務(wù)合同中約定不需要業(yè)主分?jǐn)偟?，按約定執(zhí)行。

（五）住宅小區(qū)范圍的路燈用電費(fèi)用，應(yīng)單獨(dú)設(shè)置計(jì)量表，由小區(qū)所有業(yè)主合理分?jǐn)?。物業(yè)服務(wù)合同中約定不需要業(yè)主分?jǐn)偟模醇s定執(zhí)行。

（六）向業(yè)主分?jǐn)偟墓苍O(shè)施設(shè)備共用水、電費(fèi)，應(yīng)單獨(dú)列賬，按繳費(fèi)周期向業(yè)主公布水電用量、單價(jià)、總金額及各業(yè)主分?jǐn)偟慕痤~等情況，公布時(shí)間不得少于30天。業(yè)主對(duì)分?jǐn)傎M(fèi)用有異議的，可申請(qǐng)第三方審計(jì)。

第十五條

對(duì)普通住宅依建設(shè)規(guī)劃或者商品房買賣合同所配套建設(shè)的智能門禁系統(tǒng)，應(yīng)納入商品房開發(fā)建設(shè)成本，不得再向業(yè)主另行收取費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)為每戶業(yè)主免費(fèi)配備不少于5張門禁卡。

使用人臉識(shí)別的門禁系統(tǒng)的，應(yīng)免費(fèi)為業(yè)主或物業(yè)使用人錄入相關(guān)信息，不得以門禁系統(tǒng)具備人臉識(shí)別等功能拒絕配備門禁卡。采用人臉識(shí)別的，應(yīng)遵守《中華人民共和國(guó)個(gè)人信息保護(hù)法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。普通住宅交付使用之后，小區(qū)新配置或者升級(jí)改造智能門禁系統(tǒng)的，其建設(shè)、升級(jí)改造費(fèi)用和日常維護(hù)費(fèi)用的解決途徑及門禁卡免費(fèi)配備數(shù)量由小區(qū)業(yè)主依法共同決定。

業(yè)主在免費(fèi)配備數(shù)量之外另行增購(gòu)門禁卡的，物業(yè)服務(wù)人以不盈利為原則可適當(dāng)收取制作工本費(fèi)。

第十六條

物業(yè)服務(wù)人對(duì)住宅物業(yè)裝修工人實(shí)行持證管理的，可以向住宅物業(yè)裝修單位按制作工本標(biāo)準(zhǔn)收取出入證工本費(fèi)或押金。

除前款向住宅物業(yè)裝修單位收取裝修工人出入證押金和工本費(fèi)外，物業(yè)服務(wù)人不得擅自向進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域?yàn)闃I(yè)主提供配送、維修、安裝、中介等服務(wù)的人員和其他來(lái)訪人員收取任何費(fèi)用。

第十七條

業(yè)主對(duì)其住宅物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修的，產(chǎn)生的建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)用實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理。

第十八條

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)人接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取手續(xù)費(fèi)或水電周轉(zhuǎn)金。新建小區(qū)供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到最終用戶。

第十九條

物業(yè)服務(wù)人根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。

第二十條

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主依法共同決定，所得獲利歸全體業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)區(qū)域的共有部分產(chǎn)生的獲利，在扣除合理成本后應(yīng)當(dāng)繳入業(yè)主共有資金共管賬戶或業(yè)主共有資金賬戶。

第二十一條

業(yè)主應(yīng)當(dāng)自簽署物業(yè)交付文件之日起，按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和共用設(shè)施設(shè)備水電分?jǐn)傎M(fèi)用。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵時(shí)，業(yè)主可依法向人民法院起訴，申請(qǐng)調(diào)整或減免費(fèi)用。

第二十二條

業(yè)主違反約定過(guò)期不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付，合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以通過(guò)向人民法院提起訴訟等方式解決。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供氣等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第二十三條

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)尚未出售或者已出售但未交付給業(yè)主的房屋、車位等物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位按照該區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。

第二十四條

建設(shè)單位對(duì)業(yè)主的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)作出減免承諾或約定的，由建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)人足額交納。

第二十五條

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價(jià)格自律，遵守價(jià)格法律、法規(guī)、政策，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價(jià)相符。

第二十六條

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)人名稱、物業(yè)性質(zhì)及依據(jù)、項(xiàng)目名稱、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督。

新建普通住宅銷售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將上述公示內(nèi)容作為商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容，在銷售場(chǎng)所顯著位置進(jìn)行公示。銷售現(xiàn)場(chǎng)公示情況形成臺(tái)賬留檔備查。

第二十七條

物業(yè)服務(wù)人代為收取、保管共有獲利資金的，應(yīng)當(dāng)獨(dú)立建賬，每季度在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告共有部分獲利的收支賬目。

第二十八條

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)健全內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，強(qiáng)化成本約束機(jī)制。同一服務(wù)人同時(shí)服務(wù)于多個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，物業(yè)服務(wù)成本和收支應(yīng)當(dāng)按物業(yè)服務(wù)區(qū)域分別核算。

第二十九條

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議，及時(shí)處理業(yè)主投訴，改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人不及時(shí)處理業(yè)主的投訴的，居民委員會(huì)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)處理。其中，對(duì)涉及政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的投訴，由發(fā)展改革部門協(xié)調(diào)處理。在處理過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)涉嫌價(jià)格違法行為的，將線索移交市場(chǎng)監(jiān)督管理部門查處。對(duì)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有疑義的，由發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)解釋。

第三十條

住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依照本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范履行物業(yè)服務(wù)職責(zé)，牽頭對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理。

第三十一條

物業(yè)服務(wù)人有下列行為之一的，由市場(chǎng)監(jiān)督管理部門依法查處：

（一）超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的；

（二）擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)項(xiàng)目的；

（三）不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)或不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)的；

（四）擅自擴(kuò)大有關(guān)費(fèi)用分?jǐn)偡秶蛱岣叻謹(jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的；

（五）其他違反價(jià)格法律、法規(guī)規(guī)定的。

第三十二條

保障性住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參照普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。住房保障主管部門可根據(jù)保障對(duì)象、保障房房源等實(shí)際情況，對(duì)保障對(duì)象物業(yè)服務(wù)費(fèi)給予優(yōu)惠，具體方式由住房保障主管部門確定。

第三十三條

本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期三年。2011年12月14日原湛江市物價(jià)局和原湛江市房產(chǎn)管理局印發(fā)的《關(guān)于印發(fā)<湛江市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定>的通知》（湛?jī)r(jià)〔2011〕172號(hào)）、《關(guān)于公布湛江市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)和加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理問(wèn)題的通知》（湛?jī)r(jià)〔2011〕173號(hào)）同時(shí)廢止。

編輯丨房小月

*素材來(lái)源于湛江市發(fā)展和改革局

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